赶早来拜会,商品房租赁市镇股票化和金融产物改过正在加紧一败涂地

长租公寓reits成地产新宠

2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。
而据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。而随着国家大力发展租赁市场,类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时,引入社会资本以盘活存量房市场,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。
租赁市场前景广阔
根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间。
同时,我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说,相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁市场未来的增长空间。
此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。
方正证券的研究报告也指出,我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期。
公寓产品证券化提速
不过,虽然我国租赁市场前景广阔,但也面临诸多问题。例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说,市场整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房市场普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一。
此外,除大型房企自有资金较为充裕外,新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资,或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品,以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
参考观研天下发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场供需现状调研与投资商机分析预测报告》
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示,“租赁市场不能仅仅依靠房企的大规模投入,还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持,也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠,共同发力以求成就”。
实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持,如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持;另一方面,鼓励融资工具创新,如不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。
而2017年12月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出,该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放特性,进一步推动了不动产证券化的突破创新。
旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。
据悉,REITs最早于20世纪60年代的美国推出,产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点:公开性、透明性、流动性好;较高的收益水平;稳定且高额的分红收益;稳健的财务杠杆。
高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者,目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新,权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域,可以大大改观原有的政府投资能力的约束。
投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。
龙头房企加码租赁市场
而对于大型房企来说,住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目。
同时,由于中央经济工作会议明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,作为大型房企转做租赁领域,势必会在土地、融资等各方面得到大力支持,从而有效降低成本,并有望成为这些企业的另一个利润增长点。
实际上,面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。有业内人士也透露,目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足其中。
值得注意的是,2017年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张。在城市选择上,百亿级企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市。其中,上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多,这三个城市品牌数占比达41.2%,集中度较高。
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随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营,租房市场站上风口,作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐。类似资产支持计划或者REITs产品的创新,从宏观层面看,符合租赁市场发展的规律。长租行业会在未来具有高速发展的潜能,成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐步进入长租公寓市场,对于承租者来说有了更多的选择。对于房地产企业来说,在开发增量市场竞争加剧的前提下,存量市场存在着广阔的前景和商机。房企纷纷抢滩长租市场,有利于盘活市场存量房,降低空置率,让房屋回归居住属性,促进房地产市场进一步发展。

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第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

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长租公寓reits成地产新宠,未来的发展前景广阔,赶紧来看看

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REITs对培育长租公寓市场意义

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第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

长租公寓REITs产品自去年四季度进入布局高发期。去年10月,新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,为国内首单长租公寓资产类REITs产品开创先河,不久后,保利地产发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上海证券交易所出具的《无异议函》,去年12月,招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)”相继成立。

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

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第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

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长租公寓reits正式获准发行,该项目对于我们国家住房租赁市场的发展有着重要的意思和深远的影响。随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的逐渐扩大,我们国家住房租赁市场也有了很大的发展,长租公寓reits也成为了地产的新宠。

长租公寓在最近发展速度较快,而且逐渐的被更多的人们所熟知,相信未来长租公寓在我们国家一定会有一个长久的发展和美好的前景。但是长租公寓reits在发展中也会遇到很多的问题,这就需要克服这些问题,以取得更加长久稳定的发展。

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